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    安徽興海房產:房產市場亟須建立庫存動態機制

    放大字體  縮小字體 發布日期:2017-09-22  來源:華豫新聞網  瀏覽次數:1868
    核心提示:隨著去年部分一二三四線城市房價輪番上漲,去庫存取得了較好的成績。今年以來,商品房庫存連續多個月持續降低,有專家斷言樓市
     
     
          隨著去年部分一二三四線城市房價輪番上漲,去庫存取得了較好的成績。今年以來,商品房庫存連續多個月持續降低,有專家斷言“樓市去庫存時代即將結束”。但是,在肯定大部分地區庫存去化效果較為明顯的前提下,排除庫存布局區域出現分化的因素,從房地產持續、穩定、健康發展的視角來看,“庫存”概念應該成為房地產長效機制的重要組成部分,建立庫存與市場需求動態平衡機制,避免樓市再次陷入房價與庫存“互斥”的怪圈。

      去庫存取得明顯成效。國家統計局數據表明,中國今年房地產去庫存較快,房地產市場仍然穩定。8月末,商品房待售面積62352萬平方米,比7月末減少1144萬平方米。其中,住宅待售面積減少987萬平方米,辦公樓待售面積減少43萬平方米,商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

      國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積,用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據,2011年末,全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后,該指標逐年攀升,到2016年2月達到高點,為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間,全國商品房庫存增加了約170%。

      從目前各地數據來看,全國除東北、西北等區域的少數城市,大部分城市庫存已經進入良性周期,去庫存政策效果明顯。

      市場庫存及需求發生變化。不過,現在就斷言“房地產去庫存即將結束”還為時尚早,目前并沒有一個非常科學的、系統的工具來評估當前精確的庫存情況。

    尤其就當前不同區域的城市而言,庫存分化較為明顯,部分城市庫存有明顯增加,一些郊區或者偏遠城市庫存依然較高,而一些熱門區域,這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

    據興海的市場調研數據顯示,2017年8月,選取的80個城市中,有17個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到86%、57%和41%。同時,80個城市中,有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大,跌幅分別為55%、48%和41%。

      作為此次去庫存的主要目標,大部分三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄,即存銷比較小。如果以12個月作為分界線,至少有30個三四線城市存銷比是低于或等于12個月,這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

      下半年補庫存預計會形成兩條路徑:一是對于去庫存周期較短或存銷比偏小的城市,土地供應會明顯增加。部分三四線城市也有望積極增加供地。二是對于一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市,積極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇,進而也體現出長效機制的政策導向。

      亟待建立庫存與需求平衡機制。目前從三類城市的庫存走勢來看,一線城市有所抬頭,而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態勢。究其原因,對于一線城市來說,庫存規模已降低到歷史底部,基本上接近2010年上半年的歷史最低水平,所以當前繼續下跌的空間不大。而對于非限購二線城市、熱點三四線城市來說,當前市場交易總體是活躍的,去庫存的動力較為強勁。

      興海房產的研究員表示,在過去較長一段時間內,這種現象反復出現,只是前幾年對于去庫存的概念沒有上升到此次的高度。隨著庫存快速去化,現如今業內外對去庫存的言論越來越少,在近期舉行的博鰲房地產論壇2017年年會上,無論業內專家還是房企,都對去庫存提及甚少,去庫存這個概念似乎在淡出人們視線。

      但“庫存”這個指標應該納入房地產長效機制,無論從政策制定方還是市場運營方,都應該緊繃“庫存”這根弦,建立庫存與市場需求動態平衡機制,避免市場陷入類似于“水多了加面,面多了加水”的怪圈,真正使得房地產能夠持續、穩定、健康發展。
     
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